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解决有毒资产:重整美国房地产市场  

2010-09-13 15:12:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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市场经济机制出现问题的一个确切信号是失业率持久居高不下。在今日之美国,每6名意欲寻找全职职位的人就有1位无法满足心愿。而美国经济同时存在着需求过剩和闲置资源。

房地产市场是美国经济的又一个畸形之处。数十万居民无家可归(2009年,超过150万美国人在收容所过过夜),同时却有数十万房屋空置着。

事实上,房地产赎回权取消率正在上升。2008年,200万美国人失去了房子,2009年是280万,2010年预计将进一步升高。金融市场的表现令人沮丧——运转良好的“理性”市场拒绝为无力或不愿偿付的人提供贷款——而市场经营者却在大受奖赏,一副居功至伟的样子。

这些都不是新闻。新闻奥巴马政府迟迟不愿承认其试图令房地产和抵押贷款市场恢复正常的措施已经失败了。有趣的是,左派和右派在政府将在可见的未来继续致力于促进房地产繁荣这一点上倒是颇为一致。这一立场令人颇为困惑,可能也相当危险。

说其令人困惑,是因为在主流大众应该如何行动的传统分析中,接管全国抵押贷款市场从来未被提及过。驾驭与信用度评估及贷款质量监控相关的专门信息向来认为是私人部门的专长。

不过,现今的立场倒也不难理解:美国的两大党派均支持房地产过度投资和过高的杠杆率,而自由市场意识形态则阻挠着监管者出手制止鲁莽借贷。如果政府此时撒手不管,房地产市场将进一步下跌,银行财务状况将进一步恶化,而短期经济繁荣亦将更加不容乐观。

但正因如此,政府主导的抵押贷款市场相当危险。扭曲的利率、政府担保以及税收补贴引导着投资继续流向房地产业,而实际上需要投资的地方是技术和清洁能源之类的部门。

此外,投资持续流向房地产业对于经济摆脱房地产依赖症、房地产业摆脱政府支持依赖症也是非常不利的。支持加大房地产投资的政策将使该部门的价值更加依赖政府政策,导致未来政策制定者面临利益集团——如房地产开发商和债权人——的更大压力。

至少可以这样说,美国的当前政策完全用错了力。美联储董事会没有担起最后贷款人的职责,倒是成了最先贷款人。抵押贷款市场的风险由政府评估,而市场风险则由美联储决定。当前发生的事情一点其实也不令人奇怪。私人市场实际上已不复存在。

政府已经宣布,这些通过降低利率起作用(如果它们真的有作用的话)的措施都是暂时性的。但这意味着一旦政府干涉结束,利率将会升高——于是所有抵押贷款支持债券持有者都将遭受资本损失——且上升幅度不小。

私人部门是不会购买这类资产的。相反,美联储不需要确认损失。在自由市场支持者可能会大谈市场定价的优点和“价格发现”的同时,美联储大可以装作什么都没发生过。

由于政府决定着信用风险,因此抵押贷款就变得与相似期限的国债一样安全。于是,美联储对当地产市场的干涉便无异于对国债市场的干涉,所谓的从购买抵押贷款“转向”购买国债也就没有任何意义可言。美联储已摊上了一个艰难的任务,它不但要决定短期利率,还必须决定长期利率。

两大原因决定了房地产复苏之路充满艰辛。首先,原先从事传统抵押贷款业务的银行眼下财务状况不佳。其次,证券化模式已经破产,在短期没有恢复的可能。不幸的是,不管是奥巴马政府还是美联储,似乎都不愿意面对这些现实。

证券化——将大量抵押贷款集中到一起以出售给养老基金和全球投资者——之所以能正常运作,是因为存在值得信任的评级机构去保证抵押贷款流向会偿付的人手里。现在,没有人会去信任评级机构了,那些设计出劣质产品(有的产品是被设计成亏钱的)的投资银行也遭到了人们的唾弃。

简言之,美国政府的房地产支持政策非但未能解决问题,反而延长了去杠杆过程,造成了日本式的病态。要避免这种令人沮丧的“新常态”并非易事,但能够扭转美国经济困局、使世界经济重现繁荣的替代政策也不是没有。

公司早已学会了如何在前进过程中接受坏消息、减记损失,然后继续前行,但政府还没有。美国抵押贷款有四分之一处于债务超过房屋价值的状态。驱逐业主、收回房屋只能造成更多的无家可归者和更多的空置住房。当务之急是尽快减记抵押贷款的价值。银行必须确认损失,并(如有必要)筹集更多的资本以满足储备要求。

当然,对于银行来说,这一过程是相当痛苦的,但比起将痛苦转嫁给全球人民来说,这算不了什么。


By Armen Levitt

编者注: 博主原文为繁体写作。为便于网友阅读,普及经济学,财经博客编辑特将本文改为简体。

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