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美国房市危机对全球的影响  

2009-09-06 19:06:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2006年夏天,由于美国房市的破灭引发了全球性的金融危机和经济萧条。房价的急剧下挫导致居民家庭财富的大幅缩水,消费者因此而减少支出,GDP也整体下滑。到目前为止,民用房价下跌了30%,这相当于6千多亿美元的财富已经人间蒸发。

房价的下跌也引发了房贷人的违约房屋被收回,由此导致房屋过剩进而引发房价的进一步下滑。于是,美国三分之一的住房按揭的房主已经是“负翁”——即需要支付的房贷已经超过了房屋的本身价格。六分之一的家庭的房贷已比房价高出20%。

此外,由于房贷和房价这种倒挂关系导致了更多的房贷人违约和房屋被收回。更为糟糕的是,由于不断攀升的失业率和在职人员非自愿性加班时间的延长,使得还不起房贷的人越来越多。

不像其他国家,美国的居民住房的按揭实际上是“无追偿权”房贷,也就是说,一旦房贷人停止支付贷款,债权人只能收回房子,而不能拿房贷人的其他资产 或是部分收入。即便在一些州,债权人依法可以没收房贷人其他资产或是工资,但个人破产的法律程序十分严格,债权人实施起来相当的麻烦。

如果把以上问题仅仅看作是美国国内事务的话,应该没有人会这么想。当房贷人停止还款,银行自然就会亏损,未来房贷违约的不确定性也威胁着银行的现有资本,和未来的融资,这样一来,银行就不得不收紧贷款来应对。

如此恶性循环,经济危机就会越来越严重。衰弱的美国经济就意味着美国减少商品的进口。而且,如果房价进一步下跌,金融机构发放的以按揭为基础的证券产品的价格就会下降,由于此类证券发放的范围是全球性的,自然会对全球的经济产生影响。

近期的一些数据显示房价趋于走稳。从3月到5月份的统计数据显示,房价几乎没这么下跌。如果保持这种势头,银行的情况就会好转。

但这种的平稳势头可能是暂时性的,并不代表未来房价就不会下降。房贷的利率在3,4月份的时候低于5%,但此后明显攀升。而且,政府对初次买房者的优惠政策会刺激又一轮的房屋需求。另外,银行将还不起房贷而收回的房子暂缓投入市场。

这些都是房价暂时回升的原因。简而言之,只有我们看到6,7月份的数据,才能知道房市是否真正开始好转。

美国房屋销售近来日趋活跃,这也许也只是一个假象。原因是相当多数的交易对象是被银行收回的房子,几乎占了整个交易量的三分之一。被收回的房子一般会进行拍卖,如果有人买的话——价格肯定会低廉。相比于5月份,6月份被收回房子的交易上升了7%,比去年同期上升了32%。

奥巴马政府已经在立法来帮助那些房贷者,还不起的原因主要是收入的减少和房贷利率的上升。如果房贷和可支配性收入的比例很高,政府就会协同银行来共同减少房贷者的负担,将月供减少到月收入的31%。

这是一种新的尝试,效果如何目前还很难说。根据过去的一些经验来看,情况并不令人乐观。在被调整房贷的人群中,几乎有一半人会在半年之内又还不起房贷。

不幸的是,对于那些已经违约和收回房子的人来说,好像还没有什么救助方案。由于房贷和房价的倒挂,预计将来违约人数会继续上升。被收回的房子的拍卖也会进一步拉低房价,房主的财富进一步缩水,金融机构连带受损。

只有解决房贷和房价倒挂的问题,才能阻止房价下滑,这也是目前奥巴马政府急需解决的问题。这不仅对美国,而且对全世界的经济都会产生影响。

By Armen Levitt

编者注: 博主原文为繁体写作。为便于网友阅读,普及经济学,财经博客编辑特将本文改为简体。


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