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还没有从次按中吸取的教训  

2009-12-21 23:41:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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目前,人们对房价有很多的错误认识。例如,一般的看法是:随着世界经济的快速成长,土地资源也会随之消耗殆尽,这样看来,房价自然会飞涨。

基于这样错误的认识,人们会把买房作为一种投资——这就是房地产泡沫形成的内在驱动力,最终,泡沫破灭导致目前的经济危机。更有甚者,在目前如此低迷的市场环境下,还有一些人已经开始急不可耐地杀入房市。

其实,我们并不缺乏土地资源。每一个国土面积较大的国家都有着充足的耕地和林地,这些土地资源可以随时转变成城市用地。目前,世界上的城市用地占总土地比重还不到1%。即使在人口最密集的一些国家,城市用地所占的比重也不会超过10%。

虽然用地性质的转换不那么容易,因为会有一些法规的限制,不过从长期来看,经济上的驱动力会慢慢消除这些障碍。为了满足人们对住房的需求,政府往往也会放开这些限制。

目前,农耕地还没有什么投资价值,拿美国来说,除去通胀的因素,在整个20世纪,农耕地年均上涨率仅为0.9%。很多投资者是靠农业,而不是靠土地的升值赚钱。

到了21世纪,由于房价的攀升,虽然美国农耕地的价格上涨也开始加快,即便如此,2008年每公顷的土地售价也只有6,800美元,根据美国农业部门估算,一公顷土地可以轻松地建造起10到20套宽松的民用住房,或是建立可供300人居住的公寓。

也许有人认为,美国的案例还不够具有代表性,因为美国幅员广阔。例如,2005年美国每平方公里的人口数量是31个,墨西哥53,中国138,英国246,日本337,而印度则是344。

即便考虑到以上的因素,由于土地所生产出来的产品,例如食品,木材和乙醇已经市场化,价格趋于一致。因此,世界各地土地价格也是大致相同的。如果一个地方的农业土地价格过高,那么那里的农民就不可能获利,他们就会放弃耕种。当然,我们还得考虑到其他一些因素,例如劳动力的成本等。

建造材料的短缺似乎也不应该是房价过高的理由。例如,在过去30年中,相对于消费指数来说,美国土地价格指数(根据劳动力,水泥,钢材和木材来计算)实际上在下降。如果放眼到全世界的范围来看,其他国家的情形也大致相同。

更为糟糕的是,人们往往把价格和价格变化混为一谈。他们往往看到一个国家的房价较高,就误以为该国的房价也会快速上涨。但实际情形往往相反。房价较高的国家往往会有价格走低的趋势。

公众对房地产的认识往往脱离实际。一些年前,我和卡尔·凯西随机地对美国房屋拥有者做了抽样调查,询问他们在未来的10年中,对自己的房产预期每年会涨多少。一般给我的答案是每年10%左右。照这么计算的话,10年之后的房价将是现在的2.5倍,如果用人的一生的时间来计算的话,将有2000倍的增幅。显然,房价不可能如此涨法,不然真到了那时,没有人会买得起房子。

我们应该清醒地认识到,目前经济危机产生的原因是房地产和股市泡沫的破灭而导致的。而泡沫之所以产生,主要是人们普遍对于影响它们价格相关因素的误读。如果这些错误观念还没有被纠正过来,类似的情形还会在将来发生。


By Armen Levitt

编者注: 博主原文为繁体写作。为便于网友阅读,普及经济学,财经博客编辑特将本文改为简体。

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